Šta sve treba da sadrži ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?
Ukoliko ste se dogovorili da sa određenim fizičkim ili pravnim licem izvršite prodaju ili kupovinu nepokretnosti potrebno je da zaključite ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Važno je biti upućen koje elemente ugovor mora da sadrži, kao i da poznajete detalje o njegovoj punovažnosti.
Svako ko započne ovu vrstu pravnog posla, odmah pomisli kako postoji „tipski“ ugovor koji je lako dostupan na internetu ili knjižari – samo se dopuni ili se izmene podaci i spreman je za overu. Međutim, u takvim slučajevima se u praksi prave najčešće greške, a one ponekad mogu dovesti do dalekosežnih loših posledica.
Šta sve treba da znam pre nego što započnem sačinjavanje ugovora?
Ugovor o kupoprodaji overava javni beležnik. Ovaj ugovor možete sačiniti i vi, ali je preporuka da ga napiše advokat. Javni beležnici ne sačinjavaju kupoprodajne ugovore osim u posebnim slučajevima (npr. ukoliko su stranke poslovno nesposobna lica). Overa kupoprodajnog ugovora mora biti učinjena od strane javnog beležnika u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, jer samo tada ugovor ima punovažnost u pravnom prometu. Uvek je nadležan javni beležnik na čijem području se nalazi nepokretnost.
NAPOMENA: Neoverenim i samopotpisanim kupoprodajnim ugovorom (ali i predugovorom ili ugovorom o kapari) nećete na adekvatan način zaštiti svoja prava i utvrditi obaveze.
Koji su elementi kupoprodajnog ugovora?
Prvenstveno, neophodno je navesti koje stranke zaključuju ugovor, sa svim njihovim podacima iz važeće lične karte ili pasoša (ukoliko su fizička lica): ime, prezime, ime jednog od roditelja, jmbg i broj dokumenta. Ukoliko ugovor zaključuje pravno lice (firma), tada predlažemo da, na uvek dostupnom internet sajtu Agencije za privredne registre (www.apr.gov.rs) proverite sve podatke pravnog subjekta: naziv, matični broj, poreski identifikacioni broj (PIB), sedište kao i ime ovlašćenog lica za zastupanje i potpisivanje ugovora.
1. PREDMET KUPOPRODAJE – Predmet kupoprodaje zapravo čini nekretnina (stan, kuća, zemljište, garaža…) čije generalije svakog momenta možete proveriti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda – službe za katastar nepokretnosti (www.katastar.rgz.gov.rs) ili što svakako predlažemo, da izvadite prepis/izvod Lista nepokretnosti iz nadležnog Katastra. Neophodno je da u ugovoru precizno opišete nepokretnost što podrazumeva: katastarsku opštinu, parcelu i broj lista nepokretnosti, površinu i vrstu objekta i zemljišta (npr. porodična stambena zgrada; stan; garaža; poljoprivredno zemljište; gradsko građevinsko zemljište i slično), da upišete spratnost objekta, adresu i mesto gde se ista nalazi. Posebno skrećemo pažnju na „G list“ – „list o teretima“ Lista nepokretnosti koji ukazuje da li je predmet kupoprodaje opterećen bilo kakvim teretima (založnim pravom/hipotekom, plodouživanjem i drugo).
2. KUPOPRODAJNA CENA – Ugovorena cenu kupca i prodavca po kojoj se nepokretnost prodaje. Osim u dinarskom iznosu, ona shodno Zakonu o deviznom poslovanju može biti izražena i u evrima. Takođe, morate voditi računa da je Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma predviđeno da bi svaka transakcija u prometu nepokretnosti u visini od 10.000 EUR i više, trebala da se isplaćuje preko računa banke. Naravno, to vas ne ograničava da vi isplatite ili primite kupoprodajnu cenu u kešu, ali ukoliko se desi bilo kakva vrsta kontrole od strane nadležnih organa (npr. Poreske uprave) moraćete dokazati poreklo vašeg novca.
3. CLAUSULA INTABULANDI – Uknjižbena dozvola ili clausula intaublandi predstavlja saglasnost prodavca da se na osnovu kupoprodajnog ugovora, bez prodavčevog daljeg pitanja ili odobrenja, kupac uknjiži kao vlasnik nepokretnosti u nadležnom Katastru. Naravno, ova ugovorna klauzula može biti bezuslovna (npr. ako je pre zaključenja i overe ugovora u celosti isplaćena kupoprodajna cena prodavcu od strane kupca). Međutim, ukoliko se zaključi neki ugovor, a kupoprodajna cena se prodavcu ne isplaćuje tog momenta ili nije isplaćena ranije, dozvoljeno je uknjižbenu dozvolu vlasništva na ime kupca usloviti i to tako da će se clausula intabuladi izdati naknadnom izjavom/saglasnošću prodavca (za overu ove vrste izjave/saglasnosti neophodna je overa kod javnog beležnika na isti način kako je overen i ugovor, a ona prema tarifi javnog beležnika iznosi 3.960,00 dinara). Ovo zaparvo čini pravnu sigurnost prodavca da ukoliko nije primio celokupan iznos kupoprodajne cene ili u tome postoji neka neizvesnost, kupac neće moći odmah svoje pravo vlasništva upisati u nadležnom Katastru nepokretnosti.
Napomena: Posebno skrećemo pažnju da se vlasništvo na nekretnini ne stiče momentom overe ugovora kod javnog beležnika, već momentom uknjižbe ugovora u Katastru. Česta stvar u praksi je da kupci nepokretnosti po njenoj kupovini ne uknjiže nepokretnost na svoje ime, pa zbog toga imaju različite vrste problema.
4. PREDAJA POSEDA NEPOKRETNOSTI – Često se dešava da stranke usmeno ugovore kada kupac može da uđe u kupljenu nekretninu i da je opremi prema svom nahođenju, ali i u ovom segmentu predlažemo da uvek stavite jasan rok do kada će se prodavac obavezati da preda nekretninu kupcu (npr. danom isplate celokupne cene; u roku od najviše 10/15/30 dana od dana isplate celokupne cene i slično). Dešava se da prodavci prodaju nepokretnost sa stvarima, pa možete i to naglasiti u ugovoru: npr. stan sa ugrađenom kuhinjom i svim ormarima. Ovo samo pojačava sigurnost kupca da u slučaju izlaska prodavca iz stana ili kuće, isti ne odnese nešto od stvari što ste mu zapravo i platili kada ste definisali cenu nekretnine. Ovde možete utvrditi i obavezu prodavca da, prilikom izlaska iz poseda nekretnine, mora isplatiti sve troškove koji su do tog momenta išli na teret predmetne nepokretnosti – struju, vodu sa komunalijama, grejanje i drugo. Možete tražiti i da prodavac kupcu o ovome pruži jasan dokaz, a baš iz razloga da novi vlasnik i korisnik usluga ne bi došao u nezavidan položaj.
5. ZAŠTITA OD PRAVNIH NEDOSTATAKA – EVIKCIJA – Kupac bi prilikom kupovine nepokretnosti trebao biti upoznat sa svim pravnim svojstvima iste, a to može da utvrdi u Listu nepokretnosti (objašnjeno pod tačkom 1.). U tom smislu, prodavac je taj koji garantuje kupcu da se nekretnina prodaje bez ikakvih tereta (založnih prava – hipoteke, prava plodouživanja i drugo) odnosno da bilo koja druga lica ne raspolažu bilo kakvim pravom na nekretnini koja je predmet prodaje ili da se ne vodi nikakav sudski spor u vezi vlasništva nekretnine. Naravno, moguće je prometovati i opterećenu nepokretnost ako za tim stranke imaju interes, s tim što je preporučljivo uvek upisati o kakvom teretu se radi.
6. TROŠKOVI POSTUPKA – Nepisano je pravilo, koje je i kod nas u praksi zastupljeno, da kupac snosi sve troškove oko realizacije pravnog posla. Troškovi postupka čine takse overe ugovora kod javnog beležnika, takse uknjižbe vlasništva u Katastar nepokretnosti, iznos poreza na prenos apsolutnih prava (ili PDV-a) kao i eventualni porez na kapitalnu dobit. S obzirom na činjenicu da ugovor predstavlja saglasnost volja dve ili više stranaka, svi ovi elementi mogu biti različito ugovoreni.
7. OSTALE ODREDBE – Kao što smo na početku rekli, nijedan ugovor nije isti. Svaki se na svoj način razlikuje i po osnovu toga, sve što nije zabranjeno prema pozitivnom zakonodavstvu, može se opisati i usaglasiti među strankama. Tu se misli npr. na saglasnost da se prepišu režijske obaveze na ime kupca, da se okonča postupak legalizacije ukoliko je predmet kupoprodaje delimično ili u celosti nelegalizovan, da se opunomoćuje advokat oko sprovođenja postupka prijavljivanja poreza, da se na nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje odmah uknjiži npr. plodouživanje u korist kupčevih roditelja ili bilo koja druga naznaka koja čini usaglašenu volju stranaka.
Ukoliko imate neka pitanja, slobodno nas kontaktirajte.